Negocios inmobiliarios

yuppi · Ultima edición por yuppi el 30 Sep 2009 4:59 pm; editado 1 vez

Los inmuebles, un refugio ante la crisis
Pese a los diversos momentos económicos de la Argentina, las propiedades han logrado recomponer siempre su cotización

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION

La volatilidad de los mercados financieros está a la vista y no es una crisis común, ya que la recesión amenaza a las principales potencias del mundo. En esta situación, ni siquiera la Argentina, con su aparente lejanía, parece quedar libre de algún coletazo, y quienes fatigan las guardias inmobiliarias de los últimos fines de semana, que no son tantos, se preguntan si será éste el momento adecuado para realizar una transacción inmobiliaria.

Para llegar a una respuesta aproximada "porque las certezas no son muchas", hay dos caminos: la historia del mercado local y las opiniones de los operadores que están en el día a día de los negocios.

La primera indica que la propiedad, tras bajas coyunturales, siempre termina por recuperar el valor. Epocas de fuertes veleidades del dólar dieron lugar a precios acotados y contraofertas que hoy sonarían disparatadas, como durante la hiperinflación, o los comienzos de la convertibilidad, que, en algunos casos, rozaron el 20% menos, o del efecto tequila, con el 15%; luego, la propiedad recuperó el valor. Desde el segundo semestre de 2002, cuando los precios cayeron a los niveles de 1985 (inicios del Plan Austral), se demostró que lo bueno y bien ubicado era lo que más rápido reaccionaba (ver infografía).

Los operadores confían en esta historia: lo bueno no se resentirá tanto como lo considerado estándar, que sufrirá los embates de la contraoferta porque está dirigido a un segmento que requiere necesariamente de un crédito, hoy ausente.

En este sentido, hay datos elocuentes: entre 1997 y 1999, el promedio de hipotecas inscriptas por mes era superior a 2000. En agosto último, fueron 669.

En el mercado actual, las operaciones son de contado, lo que no hace temer una crisis de hipotecas subprime ni de las otras. Pero también marcan un decrecimiento.

En agosto, tras la salida de la crisis del campo, la erosión de los salarios por la inflación y por la inminencia de la debacle internacional se registraron 5654 operaciones, contra 6772 de julio, según el Colegio de Escribanos de la ciudad. El monto en pesos en lo que va del año, promediado en dólares, da una idea de adónde apunta la demanda: unidades entre 70.000 y 86.000 dólares, o sea, tres ambientes para vivir o como inversión de renta.

Y aquí se da otra situación que revelan los operadores y que hace más lento el mercado: el que vende, si no compra a su vez, no sabe dónde colocar su dinero.

Así, el Consejo Federal de la Cámara Argentina de la Construcción, que se reunió hace unos días en Mendoza, dijo que espera una postergación de las inversiones en la obra privada "que representa el 60% de la actividad", tanto para la construcción industrial como para el desarrollo de proyectos de vivienda.

Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), que agrupa a constructores y desarrolladores privados, consideró que en plena tormenta financiera, en la que las Bolsas del mundo suben o bajan de un día para otro, era apresurado detectar tendencias.

"Hay que ver cómo sigue la crisis, pero en la Argentina la propiedad no está sobrevaluada. Además, en los últimos 12 meses, la construcción de edificios nuevos se redujo por el aumento de los costos y por la incidencia de la inflación. Por ese motivo, no hay exceso de oferta", dijo Esquerro. Además, consideró muy importante que "las obras que se inician continúan su marcha y, en los últimos días, hubo nuevos lanzamientos".

Efectivamente, esta semana se lanzó un nuevo barrio en Nordelta, con una inversión de siete millones de dólares y el complejo mixto del Palacio Bellini, en Palermo, con 70 millones de dólares.

Lo especial, a salvo

"El nivel menor de la construcción en estos meses se podía atribuir al aumento de los costos ?dice Esquerro?. Estamos ahora en medio de una gran volatilidad y es esperable que el comprador se muestre más prudente."

Susana Giovinazzo, de Raghsa, empresa desarrolladora de grandes edificios, como los de Le Parc, asegura que los productos de marca son un refugio en un momento en el que la gente no sabe dónde colocar su dinero. Explica que, como en 2001, hay propiedades que resisten mejor las peores fases de las crisis. "En aquel año, bajaron un 10% los precios de reventa de Le Parc, pero no se movieron de allí y luego aumentaron. Y esto se repite siempre."

Explica que ahora están comercializando Le Parc Figueroa Alcorta, un complejo de dos torres que insumen una inversión de 110 millones de dólares. "Las ventas no se resintieron y estamos hablando de valores de entre 3500 y 6000 dólares el metro cuadrado."

Para Giovinazzo lo que sufrirá el mayor embate es lo estándar. "Es un segmento en el que si el público no convalida el valor, las empresas constructoras deberán bajar márgenes de rentabilidad. No es hoy la hora de nuevos lanzamientos de edificios, con costos y mercados todavía inciertos."

Admite que en el año último hubo un excesivo aumento del precio de los terrenos, que no siempre fueron convalidados. "En edificios premium con amenities hay que estimar un costo de construcción de 1500 a 1700 dólares el metro cuadrado total."

Fernando Burone, director del Máster en Dirección de Empresas Inmobiliarias que dicta la Universidad de Belgrano, dice que "el ladrillo y la tierra generan un vínculo con su propietario muy fuerte, de arraigo, de seguridad, de excelentes rentas". Agrega: "Es muy usual escuchar a los arrepentidos de no haber comprado, pero pocas veces se escucha a un arrepentido de haberlo hecho".

Aclara que desarrollar un emprendimiento hoy es otra historia. "La coyuntura en Capital Federal, con terrenos con altos valores, costos de obra, valores de venta, reduce el beneficio empresario o condiciona a generar un negocio de renta. La creciente demanda de vivienda, el actual requerimiento de oficinas y el negocio hotelero en expansión hacen que el ciclo nuevamente cierre, con otro esquema de negocio en algunos casos. Además, ninguna crisis ha sido ni será eterna."

Sin embargo, los emprendimientos destinados a los propietarios de más altos recursos siguen su marcha como si nada.

"Con la llegada de la crisis financiera internacional, Nordelta se convirtió en un gran receptor de inversores que están buscando refugio. El 13 de septiembre, se realizó el lanzamiento de Lagos del Golf, que ya está llegando a ventas de 20 millones de dólares, en apenas semanas [17 millones el día de su lanzamiento], y este fin de semana estamos lanzando Los Lagos, un nuevo barrio", dice Agustín Benedit, de Nordelta. Agrega: "Mucha gente que no encontraba destino para sus ahorros optó por refugiarlos en tierras y ladrillos".

El megaemprendimiento lleva invertidos más de US$ 300 millones en infraestructura, a los que se suman más de US$ 350 millones invertidos por particulares en sus casas (500.000 metros cuadrados).
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yuppi · Publicado: 21 Oct 2008 1:15 am

La crisis financiera también deja su sello en el precio de las viviendas argentinas

Los valores de los inmuebles ya no trepan como ocurría años anteriores. El metro cuadrado crece a menor ritmo. Del lado de la oferta, hay mayor cautela para construir y desaparecieron los “improvisados”. En el caso de la demanda, la gente busca el ladrillo como refugio pero tarda más en decidirse

El desplome de los mercados bursátiles y de los principales bancos del mundo deja en pie la alternativa de invertir en inmuebles en la plaza local.

Mientras los valores de las propiedades de las principales ciudades del mundo caen, porque parte de la sociedad debe deshacerse de sus viviendas al no poder pagar sus deudas hipotecarias, en la Argentina la búsqueda del ladrillo como refugio ante las turbulencias financieras permitirá sostener los precios de las viviendas, según coincidieron los expertos consultados por iProfesional.com.

Sin embargo, los especialistas destacaron una desaceleración en el crecimiento a tasas chinas de los precios, como ha ocurrido hasta hace apenas unos meses. En parte este cambio se explica por una mayor cautela de los inversores. Hoy el mercado está amesetado, a la espera de que se aclare el panorama internacional.

Por la repetición de las caídas bursátiles de las últimas semanas, “a la gente le cuesta mucho tomar decisiones”, según contó el director de la inmobiliaria Toribio Achával, Mario Gómez.

Y añadió: “No es momento de vender. La gente espera para deshacerse del inmueble y mientras sigue generando renta, o lo mantiene como forma de proteger su ahorro.”

El perfil del comprador Consultado por iProfesional.com, Gómez explicó que hay “un cierto porcentaje de compradores, con perfil de inversor, que en medio de toda esta situación se toman un par de días antes de definirse”.

La demanda se sostiene por argentinos que tienen disponibilidad financiera para mudarse, porque se casan o porque buscan agrandar su hogar y que compran cuando encuentran un buen producto a buen precio.

En tanto, los extranjeros están un poco preocupados por el futuro de su dinero y dejaron de fijarse en los inmuebles locales.

La falta de crédito a largo plazo se presenta como una fuerte problemática, sin resolver desde hace tiempo, y eso impide que gran parte de la clase media baja pueda acceder a una nueva vivienda.

Según datos del desarrollador Damián Tabakman, un porcentaje minoritario de las transacciones que se hacen en Buenos Aires es de tipo especulativo.

Qué busca la gente
Las propiedades de uno, dos y tres ambientes, de menos de u$s100 mil y las premium serán las que permanecerán en el podio de la demanda, coincidieron los especialistas del sector.

Según las cifras que manejan, las unidades a estrenar sólo representan el 20% de las operaciones de compra-venta, mientras que el 80% corresponden a viviendas usadas.

Cantidad de operaciones
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, prevé que “en líneas generales la cantidad de operaciones de compraventa se mantendrá, aunque pueda haber alguna leve disminución en función de los coletazos de la crisis mundial.”

Desde Toribio Achaval estuvieron de acuerdo con las estimaciones de la Cámara Inmobiliaria: “Somos optimistas en cuanto a que el mercado inmobiliario es una inversión sana, de largo plazo y segura. La lección que dejó esta crisis es que la compra de inmuebles es una inversión más estable y que no hay alternativas”, subrayó Gómez.

Precios
Para el director de Toribio Achaval, "los precios de los inmuebles no van a caer porque la gente que compró propiedades en los últimos seis años lo hizo con fondos propios, no con crédito, y no tendrá dificultades para pagar ninguna cuota y, por lo tanto, no necesitará desprenderse de los inmuebles".

Pero los coletazos de la crisis financiera se harán sentir en el sector. Walenten señaló que espera que “sobre iguales valores sugeridos, posiblemente se amplíen los márgenes de negociación”.

Los inmuebles de un valor por debajo de u$s100 mil se mantendrán estables, en parte porque una porcentaje de la sociedad puede alcanzar esa cifra, y también porque los inversores prefieren departamentos pequeños, de uno o dos ambientes, al considerarlos más líquidos. “Son los más fáciles de vender, de alquilar y accesibles”, explicó Gómez.

Según datos aportados por las inmobiliarias, en la actualidad el metro cuadrado de un departamento a estrenar se acerca a los siguientes valores:

En zonas de las denominadas Premium los precios pueden sostenerse mejor e incluso tienen margen para subir (a menor ritmo), según comentaron a este medio.

Repatriación
El sector ve con buenos ojos el proyecto de blanqueo impositivo para la repatriación de capitales no declarados, que da vueltas por las oficinas del Gobierno.

“Si hay algún proceso de entrada de divisas, va a haber un cierto porcentaje que se destinará a la compra de inmuebles”, dijo Gómez, quien ya reconoció haber recibido consultas acerca de cómo serían los mecanismos previstos para aplicar el ingreso de los fondos a la adquisición de inmuebles.

Armando Pepe, dueño de la inmobiliaria homónima, explicó que los argentinos que acumularon dólares no los van a llevar al exterior, y los que ya lo habían hecho pudiendo rescatar su dinero, lo están trayendo a un costo de 6 por ciento.

Según contó Pepe, una porción de ese monto podría destinarse a la compra porque la Argentina mantiene aun precios relativos más baratos, respecto del resto del mundo.

“No hay una explosión de venta ni una euforia de compradores, pero se están haciendo operaciones en las dos puntas del mercado: las que no pasan de u$s150.000 y las de productos top”, dijo en declaraciones a Radio 10.

Del lado de la oferta
Tabakman proyectó que los costos de obra en dólares reducirán su ritmo de crecimiento, porque la inflación en pesos está más moderada y el dólar cotiza más alto. Para el experto, si tanto los terrenos como la construcción bajan su precio, el piso para valuar los inmuebles puede quedar más bajo.

En tanto, Pepe observó que “hay compradores que buscan terrenos bien ubicados, no para empezar a construir ahora, sino para tenerlo en poder de la compañía hasta ver qué hace más adelante”. Y concluyó: “El mercado inmobiliario se mueve lentamente pero con seguridad.”

Para los desarrolladores, la falta de crédito "es un tema complicado que se agrava por la falta de una unidad de ajuste automático de valor para la construcción", por la cual se "venda en tantas unidades de ajuste en vez de en tantos pesos", dijo el vicepresidente de la Asociación de Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), Miguel Camps.

El empresario sostuvo que, de lo contrario, es difícil para los desarrolladores financiar y vender las unidades desde el pozo con un dólar bajo e inflación, porque no pueden cubrir los costos de construcción.

Tabakman comprobó que los emprendimientos vuelven a manos de desarrolladores profesionales y solventes y que los developers amateurs están saliendo de la escena.
“Desaparecieron los dentistas devenidos en desarrolladores inmobiliarios”, ironizó.

“Antes, cualquiera podía comprar un terreno, contratar luego un arquitecto cercano y una inmobiliaria de renombre, y hacer un gran proyecto inmobiliario casi sin poner capital, gracias a la preventa. Y ganaba buena plata”, dijo. Pero hoy “esos jugadores están volviendo a sus profesiones" porque el crédito es inaccesible y la preventa sólo se sostiene para los productos con buena consistencia en materia de precio, solvencia y calidad”, explicó Tabakman.

La economía argentina transitará por un nuevo camino en los próximos años marcado por el enfriamiento o recesión de las economías desarrolladas del mundo. El mercado inmobiliario no puede ser ajeno a ese nuevo escenario, pero es optimista porque espera ser el refugio de los asustados inversores.

Seguramente con actores distintos del lado de la oferta como también de la demanda. Pero con un ladrillo que sigue y seguirá entusiasmando a ambas partes.

Verónica Dalto
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DERROCHE · Publicado: 04 Jul 2009 5:13 pm **Título del mensaje**: Negocios inmobiliarios

Hola amigos del foro.

hoy salía de vacaciones pero lamentablemente el taller mecánico no conseguía un repuesto importado! Evil or Very Mad

Mucho hablan en foros amigos pero poco conocen del mundo de éste tipo de negocios.

Parecen expresiones de deseos más que frios análisis!!! Razz

Seguramente de gente que no es propietario aún de su casa o departamento o que vive con los padres aún!! Laughing

DERROCHE · Publicado: 04 Jul 2009 5:31 pm

Acalorado debate sobre precios

http://www.reporteinmobiliario.com/nuke/modules.php?name=News&file=article&sid=1397

Experiencia personal.

Salvo que el dólar se dispare. esperen sentados si quieren grandes bajas!!

broker · Publicado: 04 Jul 2009 9:23 pm

yo publique un informe sobre como veia el mercado inmobiliario hace algunos meses.. veia una construccion excesiva y la recesion que se concidia ocn la finalizacion de los proyectos.. dije que se iba a dar una sobre oferta de propiedasdes y que los precios deberian bajar.. todo paso.. pero los precios siguen sin ajustar como deberian.. espero mas baja.. un sinceramiento mas profndo en el precio de las propiedades.. no pueden equivalera precios de barcelona, maiami y paris.. algo esta muy mal en eso.. alguien tiene que ceder.. y esta claro que la oferta tiene todas las de perder..

es una simple vision..

prefiero la guita en ortos negocios.. el inmobiliaio esta saturadismo.

7% al año cuando hay bonos en pesos, dolares que rinden hasta el doble de esos porcentajes..
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" El mas golden de los boys "

DERROCHE · Publicado: 04 Jul 2009 9:37 pm

Amigo:

Yo estoy de acuerdo con todos los análisis que hacen.

Difiero solamente en lo más importante!! A pesar de todo los precios no bajarán más de un 10% en dólares desde el pico del año 2008!!! Wink

Por supuesto que para el inversor es preferible otras opciones pero la realidad es que la gente sigue prefiriendo el LADRILLO. Eso hace que no baje! nadie se baja! Y muchos que desean una baja se van a tener que ir a vivir afuera en base a sus dichos!!

Si hubiese (no lo veo) una VOLADURA DEL DOLAR, solo en ese caso te pueden bajar los precios un 30% máximo!!! Lo del 2001 NO SE REPITE!!! Cool

DERROCHE · Publicado: 04 Jul 2009 10:12 pm

La cita que hago en el primer posteo traducido dice ésto!

Les hizo vender a amigos un depto que le rendía el 7,50% al año (buena renta) por una supuesta baja que se venía.

Te puedo asegurar que si se quedaron en billete en el mejor de los casos le rebajan un 5% en verdes respecto al año pasado!! schockiert

Agradecer que cosa???? Cool

pierden o empatan!! Y el riesgo del billete y el cánon de la caja de seguridad! La incomodidad psicológica! Stress!!! Etc, Ansiedad!! Que más querés??? Laughing

:d

otromasqueopina · Publicado: 05 Jul 2009 11:53 am

Alguna vez escribi aca el ejemplo de la cochera y los bonos, coincido con Derroche que a la larga lo mejor es el ladrillo, en montos menores de inversion, pe, hasta 100000 U$S considero interesante p.e. tener RO15 u otro dolarizado con 7% anual que comprar un 2 ambientes para rentar en alquiler.
Buen viaje Derroche, viste que complicado es encontrar repuestos para Ferrari en Argentina Laughing

DERROCHE · Publicado: 05 Jul 2009 4:23 pm

repuesto de Audi!!!

Suspendo el viaje por piedras!!! Wink

Por algo quiere el Tata que me quede! grübel

Mepa que mañana hay voladura!! :d

DERROCHE · Publicado: 06 Jul 2009 8:30 pm

http://bahiastreet.foros.ws/f4/negocios-inmobiliarios/

tenía el foro respectivo!

borrar todo

DERROCHE · Publicado: 07 Jul 2009 7:32 am

Se calcula que en sólo tres inmuebles tendría un patrimonio de 2,5 millones de dólares. Laughing

http://www.clarin.com/diario/2009/07/06/um/m-01953683.htm

DERROCHE · Publicado: 26 Aug 2009 5:04 pm

Está todo caro! Pero las acciones (empresas) también están caras.

Siderar apenas ganó dinero si descontamos la ganancia extraordinaria.
BMA ya está en precio!!

Estamos hablando de 2 de las pocas buenas en argentina.

En EEUU. Están descontando un crecimiento en 2010 del 5% que si no se llegase a dar estaríamos hablando de lateralización y baja de las acciones.-

SOLAMENTE ME GUSTAN algunos bonos a estos niveles de precios de los activos. RO15 es el mejor alumno hoy en día. Más del 15% de TIR es regalado

yuppi · Publicado: 27 Aug 2009 1:30 am

yuppi · Publicado: 30 Sep 2009 4:53 pm

Construcción: repunte mensual y menor caída interanual en agosto

El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) recuperó 1,8 por ciento en agosto respecto del mes previo en la serie desestacionalizada, y repuntó 5,8 por ciento con estacionalidad, según informó hoy el Indec.

Comparadas con igual mes de 2008, las cifras de agosto reflejaron una caída 3,2 por ciento en términos desestacionalizados y una retroceso de 2,9 por ciento en la serie con estacionalidad.

En julio las caídas interanuales habían sido del 7 por ciento en ambas series.

De esta manera, en los primeros ocho meses el ritmo de la actividad de la construcción se redujo 2,8 por ciento, igual que lo acumulado entre enero y julio.

El indicador de tendencia-ciclo del ISAC mostró una variación positiva de 0,5 por ciento contra el mes anterior.

La encuesta habitual del organismo sobre las empresas del sector reveló que apenas el 5,6 por ciento de las dedicadas a la obra pública esperaba para el mes que hoy termina una suba de la actividad con respecto a agosto, contra 38,9 por ciento que proyectó una baja y 55,5 por ciento que no esperaba cambios.

Entre las que realizan obras privadas, el 54,5 por ciento de las empresas consultadas por el Indec no advertía cambios en el ritmo de trabajo entre agosto y septiembre, frente al 45,5 por ciento que esperaba una caída.
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yuppi · Publicado: 01 Oct 2010 11:03 am

Advierten que el crédito hipotecario es una especie en vías de extinción

Un informe de AMF Economía explica que existe un divorcio entre prestamistas y prestatarios. El stock sólo es el 5% del financiamiento al sector privado

El panorama de estos primeros meses de 2010 no puede ser más desolador para el mercado hipotecario. Mientras que las operaciones inmobiliarias muestran tonicidad (de la mano de quienes disponen de excedentes financieros), el stock de créditos para viviendas permaneció virtualmente estancado (explicó sólo el 0,1% del aumento de los préstamos al sector privado).

“Pese a la disponibilidad de créditos hipotecarios, se advierte un claro divorcio entre prestamistas y prestatarios”, dice la consultora AMF Economía.

De hecho, según El Cronista, la participación de los créditos hipotecarios para la vivienda en el stock de financiamiento al sector privado, lejos de encaminarse a los dos dígitos, está en 5%.

En los últimos doce meses a julio pasado, los préstamos para financiar viviendas sólo explicaron el 6,8% del stock de financiaciones al sector privado.

Dice el informe, no sólo los préstamos para la vivienda ocupan un porcentual bajo en la cartera de los bancos, sino que paralelamente esta participación tiende a disminuir en el tiempo, “acercándola a los pobres niveles registrados en la década del ochenta”.

Al respecto, la consultora dice que las estadísticas que surgen de los balances agregados de las entidades financieras de los últimos 70 años, marcan diversos posicionamientos relativos de los créditos.

En las décadas del 40 y del 50, el crédito hipotecario fue prácticamente un sinónimo de financiamiento a privados al llegar a representar hasta casi 40% de la cartera privada de las instituciones financieras.

Más cerca en el tiempo, el impulso de otras operatorias con empresas e individuos y el progresivo abandono de políticas destinadas a alentar el acceso a la vivienda de los sectores de recursos medios y bajos, se tradujo en una pérdida relativa durante los años 60 y 70 que registraron una participación que se ubicó entre el 10 y el 15% de la cartera.

Los últimos 30 años, sólo contaron con el impulso de la década del 90.

“En un mercado inmobiliario muy activo, la demanda pareciera segmentarse entre quienes cuentan con excedentes para posicionarse en inmuebles y una franja que no puede acceder a la vivienda propia por un desajuste evidente entre su capacidad de pago y el precio de los inmuebles. Visto desde esta óptica, puede afirmarse que para quienes necesitan acceder a un crédito para la vivienda, ‘todo tiempo pasado fue mejor’”, afirma AMF Economía.

La contracara de este casi nulo mercado son las líneas para consumo. Según el IERAL, las financiaciones con tarjeta ya suman $ 22,4 mil millones, empujando las ventas de electrodomésticos.

En septiembre, los créditos al sector privado crecen 23% interanual; los destinados a financiar el consumo 34%; y los pactados con tarjeta de crédito 43%, concluyó El Cronista.
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