Conviene comprar en este contexto?

yuppi

¿Cuáles son las nuevas modalidades para comprar una vivienda desde pozo?

Desarrolladores buscan métodos alternativos ya que el alza de costos pone en riesgo el negocio. Para el comprador, cambia el escenario

Comprar una vivienda antes que se empiece a construir es una decisión arriesgada en un contexto de inflación y con los costos de la construcción modificándose a diario. Este contexto cambió algunos negocios y mientras el ladrillo sigue siendo uno de los refugios preferidos de los particulares, los desarrolladores piensan en diferentes métodos para vender sus proyectos.

Según varias consultas realizadas por infobaeprofesional.com una de las opción que tomó fuerza en el último tiempo es la de “precios determinables”. Se trata de una modalidad mediante la cual un porcentaje del pago es fijo y el restante queda sujeto a determinación, utilizado por primera vez por el proyecto Horizons, desarrollado en Vicente López entre IRSA y Cyrela.

Néstor Kreimer, contador de la desarrolladora Kuantica, explicó que el precio determinable empieza a ganar terreno y que más de la mitad de los proyectos que se pusieron en marcha hace tres meses en Capital Federal lo aplica.

“El desarrollador hoy percibe que una gran parte de los costos de construcción no se pueden controlar porque dependen de diferentes variables que van desde los materiales hasta los salarios. Es difícil saber cuanto aumentarán hacia fin de año y por eso es casi imposible fijar un precio de obra”, explicó Fernando Esquerro, presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios.

También Eduardo Gutiérrez, titular de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la Argentina y del grupo Farallón, confirmó que desde hace algunos meses se esta aplicando esta modalidad donde una parte queda fija y la otra se reajusta hasta el momento de finalización de la obra. “Es la única forma de vender en el pozo hoy”, comentó.

Forma de aplicación
Hay diferentes formas de planificar el negocio en un contexto inflacionario. Según Esquerro, una opción es que los costos que están cerrados se mantengan, como por ejemplo el del terreno, los honorarios profesionales y otros gastos pactados con anticipación que pueden congelarse.

“El resto de los gastos que no se pueden preestablecer se deben trasladar al comprador a medida que vayan variando”, explicó el desarrollador, quien aclaró que entonces debe ser el comprador el que debe decidir si prefiere comprar una unidad usada al contado o si prefiere apostar a largo plazo.

El porcentaje que se vaya a determinar como fijo y el que corresponda a costo variable dependerá de cada constructora y del tipo de proyecto, de acuerdo a la estructura de costos. “El tipo de obra es clave para definir como será la estructura de pago. Si bien todavía no lo hemos implementado en el grupo que presido, es una forma interesante de comercialización. Se puede hablar de diferentes porcentajes, pero un 50% fijo y un 50% determinable sería una buena opción”, comentó Gutiérrez.

Teodoro Argerich, de Caputo S.A., explicó a Reporte Inmobiliario que en su caso fijan un 60% del precio total y se establece en los boletos como precio determinable sujeto a incrementos el 40% restante, aunque asegura que este incremento no puede superar el 15% del precio total inicial.

La parte variable se pacta al inicio de la obra y luego se realiza una actualización de los costos de construcción, con una auditoría que se hace a través de alguna firma reconocida y va redeterminando el monto mensualmente. “El año pasado se podía llegar a estar pactando trimestralmente, pero hoy por la inflación mensualmente es lo más aconsejable”, comentó Rozados.

Hay que destacar que no se usan índices oficiales porque se trata de una "redeterminación" de precios, no de indexación.

Otras opciones
Ricardo Fernández, director de Marketing International de la desarrolladora Dypsa, explicó que otra forma de comercializar proyectos desde pozo es tratar de vender unidades del emprendimiento por sectores o a medida que se van cumpliendo etapas. De esta manera, cuando el mercado lo permite, se aumentan los valores.

“A medida que se dan las ventas de manera sostenida se pueden modificar los precios para promediar la rentabilidad, pero en Dypsa seguimos trabajando con precios fijos y esa es la ventaja competitiva que queremos mantener, aunque no es algo eterno en este contexto”, explicó Fernández.

Por otro lado, acepta que el mercado convalidó la modalidad de contar con un porcentaje variable, pero si hay descontrol podría atentar con el desenvolvimiento del negocio en los próximos años. “Es por eso que hay que buscar soluciones para que un negocio no deje de ser rentable y que no se reduzcan los proyectos”.

Raul Saenz Valiente, Vicepresidente de la CEDU y Director General de Creaurban, explicó que también por la “buena voluntad de las partes” se puede rever el contrato a lo largo de la obra si es que se dieron algunas subas puntuales, como pueden ser nuevos costos salariales o aumentos muy importantes en insumos.

Esta es la única modalidad, por el momento, de revisión de los proyectos que aplican en la desarrolladora. “La opción de suma fija y variable no la implementamos aún, pero no la descartamos”, explicó Saenz Valiente.

Expectativas de rentabilidad
Según Germán Rozados, de Reporte Inmobiliario, es difícil determinar la rentabilidad de una construcción desde pozo ya que depende de la ubicación, las características del proyecto y la forma que eligen los inversores para llevarla adelante.

Si asume todo el riesgo el desarrollador, modalidad que actualmente es poco aplicable, las exigencias son más elevadas ya que es un único privado quien se hace cargo de todos los riesgos. En este caso se espera un retorno anual no menor a 25 por ciento.

Cuando la iniciativa es con más socios, a través de fideicomisos al costo o fijos, consorcios o asociaciones donde el desarrollador tienta a los compradores y son todos "socios", las exigencias de rentabilidad pueden bajar hasta 5 por ciento.

“Hoy la mayoría de los emprendimientos se realizan con un cóctel de inversores. Recién una vez que están reunidos se comienza a trabajar”, explicó Rozados.

Para Rodrigo Fernández Prieto, Presidente de Intelligent y Director de Fernández Prieto y Asociados, la rentabilidad de invertir en “pozo” para un comprador va del 30% al 100%, depende de la situacion particular y del tiempo de salida. Y en el Caso de los desarrolladores, depende muchisimo del aumento o no del costo de obra (inflación). Hoy por hoy, esa rentabilidad es cada vez menor, por la obviedad de vender a precio fijo y tener costos variables y en alza.

Ventajas y desventajas
Si bien para la perspectiva del comprador esta modalidad no es la más segura, los economistas sostienen que el ladrillo sigue siendo uno de los refugios más seguros para el inversor y le permite adquirir en cuotas una unidad a estrenar que de otra forma le resultaría imposible.

“El precio fijo, en la medida en que haya detrás un desarrollador y un administrador que asegure por su solvencia que terminará en tiempo y forma es la mejor salida, teniendo en cuenta que se trata de un plan de pagos a 48 meses en un contexto de inflación (la cuota 24 será en términos reales menor a la actual). Pero debe considerarse que los operadores están cubriéndose del aumento de costos de los próximos años y es una forma de compartir esta realidad que hay que enfrentar. Con precio fijo, la cuota será superior”, explicó José Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Fernández Prieto coincide en que esta modalidad es una buena forma de proteger al desarrollador ante la inflación anual en los costos de la construcción, pero no la han implementado en su empresa.

Por otro lado agregó que para el tipo de emprendimientos que desarrollan en zonas Premium, como Puerto Madero o Palermo, destinados a un segmento ABC1, no ven aplicable el precio determinable.

Las Razones son las siguientes:

"En primer lugar creemos que por las elevadas tasas de creditos y la poca capacidad de ahorro de muchos sectores de la sociedad, la mayoría de los compradores de unidades tienen un margen de capital para invertir que va de u$s100.000 a 500.000, (sobrante de sus emprendimientos personales) y en su mayoria los compradores de “pozo” no tienen un destino cierto de su inversion. Es decir, no saben si el dia que les entreguen el producto lo van a revender por un monto mayor al pagado, si lo van a alquilar, o si lo van a usar para ellos mismos o algun familiar directo. Aquí radica la importancia de entender que este tipo de compradores, que son los que hoy alimentan el segmento ABC1, toman la compra en “pozo” como una inversion económica".

En segundo lugar, los inversores de este segmento perciben un alto nivel de inflacion “descontrolado” lo cual los asusta a la hora de entender cual es el último precio que terminaran pagando su inversión.

Por último, y para entender cual es el target que podria consumir un producto de “precio determinable”, es el que necesita una vivienda para si mismo. Entonces, en este caso decide compartir el riesgo inflacionario con el desarrollador y efectiviza la compra.
Negocio futuro
Según una encuesta de la consultora Abeceb.com, que refleja un freno en la actividad durante abril de este año, el 96% de los empresarios cree que habrá una caída en el sector o que se mantendrá igual en el próximo mes. Respecto del mes anterior el indicador desestacionalizado cayó 3,3% lo que prende una luz de alerta en las perspectivas futuras de la actividad.

La construcción de edificios para viviendas explica el 57% del total de crecimiento del sector, seguida por la construcción de edificios para usos distintos como los de oficinas, que explica el 20,2% del impulso total del sector.

De todos modos, a pesar de las expectativas generales, algunos desarrolladores conservan el optimismo acerca de la recuperación ya que las inversiones inmobiliarias demostraron ser las más válidas para los medianos inversores argentinos.

Guillermina Fossati
infobaeprofesional.com
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Goyo · Publicado: 18 Jul 2008 5:05 pm

La inversión en inmuebles es mucho más arriesgada de lo que la mayoría de la gente piensa.
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Invertir en Bolsa

yuppi · Publicado: 22 Jul 2008 6:10 pm

Hipotecas para financiar consumo: una riesgosa moda que se extiende en el mundo

En España los créditos con garantía hipotecaria que se destinan al consumo o a pagar gastos corrientes se duplicaron en un año. Los riesgos

Contra la crisis, imaginación. Eso, al menos, es lo que comienza a vislumbrarse en las estadísticas oficiales españolas, que reflejan un fuerte crecimiento de la cantidad de dinero que ponen a disposición de sus clientes los bancos y las cajas de ahorros con garantía hipotecaria.

Esos créditos, sin embargo, no se destinan a adquisición de una vivienda, sino a otros menesteres, como puede ser la financiación de gastos corrientes o de consumo, según informa Cotizalia.

Las cifras son elocuentes. El saldo vivo de los créditos con garantía hipotecaria que no se destinan a la compra de una vivienda asciende ya a 42.366 millones de euros, una cifra todavía pequeña frente al total, pero que representa un aumento del 25% respecto al año anterior, más del doble de lo que está aumentando el crédito hipotecario.

El crecimiento se puede visualizar a través de otra estadística. La cifra se ha duplicado respecto a los 22.317 millones que se registraban hace apenas tres años, lo que da idea de la velocidad de crecimiento de esta fórmula ‘heterodoxa’ de financiación familiar.

La ventaja que tiene para los hogares este tipo de créditos es evidente. El tipo de interés del crédito al consumo es muy superior, y de ahí que sea preferible pedir el dinero a los bancos poniendo como garantía la vivienda en propiedad.

La fórmula es empleada habitualmente cuando faltan pocos años para amortizar el préstamo, y normalmente se usa para financiar gasto corriente, lo que introduce un problema desde el punto de vista fiscal.

Como sucede en general en el mercado hipotecario, las cajas de ahorros españolas han ido mucho más allá que los bancos en este tipo de préstamos. De los 42.366 millones de euros concedidos, nada menos que dos terceras partes (26.090 millones) están en manos de las cajas de ahorros, mientras que una pequeña parte corresponde cooperativas de crédito y establecimientos financieros de crédito.

Esta fórmula de financiación de los hogares se ha extendido en los últimos años en algunos países anglosajones, particularmente en EE.UU., donde buena parte del consumo depende del dinero que dan los bancos a las familias a cambio de alargar la vida del préstamo, lo que encarece los costes financieros
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