Auguran caída en oferta de nuevas viviendas

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Auguran caída en oferta de nuevas viviendas por freno de la construcción

Expertos pronostican un desaceleramiento de la actividad que impactará en la proyección de nuevas obras. La pérdida de rentabilidad de los desarrolladores "los hace ser más cautos”. En este contexto y con falta de créditos hipotecarios, los alquileres para la clase media seguirán en aumento

El ciclo de crecimiento de la construcción a tasas finas llegó a su fin y 2008 será un año de amesetamiento, según los especialistas, con un incremento que seguirá muy de cerca al Producto Bruto Interno (PBI) y no como fue en los últimos tiempos, donde lo superó hasta llegar al 15 o 20 por ciento.

Los últimos datos que registra el sector se dieron a conocer durante un encuentro organizado por Reporte Inmobiliario, donde se augura que uno de los motores de la recuperación económica de los últimos años, la construcción, por el aumento de costos y del precio de las tierras encontrará un escenario cada vez más reducido en los próximos meses.

“Un 83% de los consultados entre proveedores, desarrolladores y especialistas considera que la actividad será igual o inferior a la del año pasado”, explicó Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario.

Causas
La caída de la rentabilidad de los desarrolladores inmobiliarios es uno de los problemas que afecta el mercado local. Mientras que en la década del 90 el precio de la tierra solo representaba el 20% del precio de una construcción, los aumentos que se sucedieron en el metro cuadrado hicieron que alcance en la actualidad una participación del 30 por ciento.

A esto se deben sumar los altos costos de la construcción que incluyen desde los insumos hasta la mano de obra. La consecuencia es una caída abrupta del margen de ganancia de los constructores que los lleva a analizar mucho más el destino de sus inversiones. “El margen de ganancia es el más chico desde 2002”, advirtió Miguel Pato, especialista en Real State de Ernst & Young.

Entre 2002 y 2007 se fue dando un incremento de los costos que pasaron de u$s281 por m2 en 2002 a u$s675 en 2007, un aumento del 150% en dólares

En tanto, Daniel Tabakman, consultor y especialista en el mercado inmobiliario, comentó cuáles son los cambios que afectan directamente al sector. Entre ellos destaca:

Altos costos de los terrenos y de construcción
Inflación
Precios-costos no van de la mano
Falta de financiamiento hipotecario
Sobreoferta en ciertas zonas
Precios amesetados
Falta de rentabilidad
Presión impositiva
Oficinas: pérdida de competitividad.
La crisis internacional
Ernesto Gaba, del Servicio de Estudios Económicos del BBVA Banco Francés, relacionó el contexto externo con el mercado local. “En un mercado de viviendas que no parece estabilizarse en Estados Unidos y con condiciones de crédito restringidas, el crecimiento en ese país estará debilitado entre 2008 y 2009. De todos modos se espera que la desaceleración mundial tenga bajo impacto en la Argentina, pero el mercado inmobiliario interno igual atravesará una etapa de desaceleración sin derrumbe”, definió el experto.

El exporto mostró la evolución de los últimos años:

Pato hizo hincapié en las condiciones internacionales y las repercusiones en el mercado local advirtiendo que “cuando hay desequilibrio financiero internacional los inversores van a los bienes raíces, lo que podría abrir una oportunidad. Sin embargo la Argentina no está explotando todo lo que podría este momento”, indicó.

Hay que tener en cuenta que la inversión extranjera en inmuebles en 2007 fue de u$s154 millones, mientras que la inversión total en Capital Federal fue de 7.000 millones. Se advierte una importante mirada de los extranjeros hacia el mercado local pero hay muchas más consultas que hechos.

“Uno de los países que mejor está aprovechando las consecuencias de la crisis de Estados Unidos es Brasil, que convirtió en el quinto mercado más grandes del mundo en cuanto a inmuebles corporativos”, comentó el experto de Ernst & Young. La evolución se logró porque acudió a asociaciones con diferentes grupos de inversores externos que se sumaron a los locales. Esto es muy diferente a lo que sucede en la Argentina donde el mercado solo se mueve por inversores individuales. Ver nota: Qué hace Brasil para que los inquilinos accedan a la vivienda

Problema de larga data
La falta de crédito hipotecario es otro de los grandes problemas que enfrenta el mercado de la construcción para seguir creciendo, especialmente cuando se habla de clase media, que no tiene acceso al financiamiento. Aunque en 2007 los préstamos crecieron un 42% en comparación con 2006, la participación sigue siendo insignificante y por ejemplo en enero de 2008 solo un 14% de los préstamos otorgados fueron para hipotecas; un 37% para consumo y un 50% para empresas.

En comparación con otros mercados, como Chile, el país tiene una lenta evolución y especialmente hay pocas opciones que combinen tasas fijas y variables.

Oportunidades para invertir
Ante la escasez de créditos hipotecarios la demanda de alquileres residenciales seguirá en ascenso y se espera que en 2008 los precios trepen en un promedio de 25 por ciento.

En este sentido, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, destaca que aparece una oportunidad en el mercado para los alquileres inferiores, donde se necesita más oferta a mejor precio. Para eso la clave es lograr productos con un menor costo de mantenimiento, especialmente en lo que se refiere a expensas. La posibilidad de buscar tierras no explotadas también permite bajar costos.

Hay que tener en cuenta que mientras el alquiler de un departamento usado de tres ambientes tenía un costo promedio de u$s436 en 2001, hoy llega a 1088 dólares

De acuerdo a las valuaciones de los departamentos usados, en la ciudad de Buenos Aires el incremento fue de 12% el año pasado, hasta llegar a un valor promedio u$s1090 el m2; en el corredor norte alcanzan hasta precios de u$s2450, el más alto en los últimos 30 años; y en el interior, de acuerdo a 24 localidades investigadas, creció entre 2006 y 2007 un 19% hasta llegar a un promedio de u$s727 por m2. Entre 2003 y 2007 las propiedades se apreciaron, en dólares, u$s118 por ciento.

A pesar de los precios los expertos sostienen que en el mercado local el 61% de los ahorristas elige los bienes inmobiliarios para invertir. “Sin embargo hoy por hoy, la gente elige el consumo no durable por la poca capacidad de ahorro”, agregó Pato, y una característica del mercado es que no solo se mueve por precio, sino por estabilidad de la economía.

En otros segmentos, los precios se moverán de diferentes formas:

En bienes residenciales seguirán creciendo pero a un promedio de entre 10% y 15% anual.
En oficinas se espera más estabilidad porque las principales colocaciones serán entre 2009 y 2010.
En plantas industriales el mercado está prácticamente copado y hay poco moviemiento.
En campos se pueden ver afectados por las consecuencias de las retenciones, lo que puede de alguna manera influir en la paralización del mercado.
En alquileres de locales se puede dar una caída de precio por la pérdida de rentabilidad de los comerciantes.
Torres porteñas, la gran burbuja
Mirar el cielo desde la ciudad parece una misión imposible por las grandes torres de los principales barrios. Sin embargo sólo un 5% de los permisos de obra son para esos proyectos y el mercado se mueve, principalmente, por proyectos con medianera.

De los 1.800 permisos de obra otorgados en la Ciudad de Buenos Aires en 2007, sólo un 13% fueron para superficies superiores a los 2.500 m2, de los cuales solo el 5% son para la construcción de torres, definidos como edificios sin medianera. Es decir que más del 80% son construcciones clásicas.

“Si bien en el mercado tienen mayor repercusión los proyectos llamados torres, la actividad de la construcción está caracterizada por construcciones de escala media”, explicó Rozados.

En cuanto a la actividad en todo el país, la construcción registró el año pasado un total de 18 millones de m2, el más bajo desde 2002. En multiviviendas cayó un 6%; en la ciudad de Buenos Aires la retracción fue aún mayor y de los más de 5 millones de m2 cuadrados construidos en 2006 calló a 3 millones en 2007.

Las obras a estrenar se vieron concentradas durante el último tiempo en las zonas premium. Es por eso que el mayor crecimiento se dio en Las Cañitas-Imprenta, Puerto Madero, Palermo Hollywood y Soho. El resto de la actividad no tuvo grandes proyectos arrastrado por la poca inversión de la clase media.

Debilidades y fortalezas
El boom del precio de las commodities agrícolas, el bajo impacto de la crisis internacional y el mantenimiento de los superávit gemelos serán aspectos positivos del mercado, pero los analistas hacen referencia a algunos riesgos puntuales:

Preocupa la aceleración de la inflación
La mayor tasa de devaluación por presión empresaria ante la suba de precios energéticos y salariales
La caída de los precios de exportación por desaceleración mundial.
La falta de seguridad jurídica y libre ajuste
Los cambios al sistema de vivienda social.
En este contexto se deberán buscar las oportunidades y superar los escollos para que el sector sigua creciendo, dando trabajo y siendo rentable en los próximos meses.

Guillermina Fossati
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