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Para los extranjeros, los ladrillos son una inversión segura Pese a las dificultades para el acceso alcrédito y más allá de la crisis financiera global, la Argentina continúa siendo un destino atractivo para fondos y ahorros que buscan refugio
Domingo 7 de octubre de 2007 | Publicado en la Edición impresa Noticias de Economía: <anterior>

La Argentina sigue siendo un lugar atractivo para las desarrolladoras inmobiliarias internacionales
Foto: Archivo

Las dificultades en el acceso al crédito hipotecario no alcanzaron para desalentar a los inversores internacionales que continúan apostando al mercado inmobiliario argentino.

La combinación de falta de oportunidades de negocios en el Primer Mundo y precios de las propiedades en euros cada vez más atractivos en los países influidos por el dólar, como la Argentina, provocó que en las últimas semanas se multiplicaran los anuncios de proyectos inmobiliarios en el mercado local, lo que a simple vista podría parecer contradictorio, teniendo en cuenta la incertidumbre que se instaló en el sector a partir de la crisis bursátil.

La ola de inversiones es encabezada por empresas españolas y en lo que va del año ya suman más de media docena las desarrolladoras inmobiliarias de ese país que anunciaron o incluso ya dieron sus primeros pasos en la Argentina.

Sin embargo, los españoles no tienen el monopolio de las inversiones extranjeras en el rubro y en los últimos meses también se produjo la llegada de compañías de real estate de Estados Unidos, Brasil, Grecia y México, entre otros países (ver aparte).

En prácticamente todos los casos se trata de proyectos que se venían evaluando desde hace varios meses, es decir, antes de que se desatara la crisis internacional de los mercados financieros, aunque el dato más llamativo es que el mercado local no perdió atractivo para los inversores extranjeros a partir de los últimos sucesos.

“La crisis internacional de los mercados no es un obstáculo insalvable. El argentino es uno de los pocos mercados inmobiliarios en el mundo que no está apalancado, con lo que no se corre el riesgo de una burbuja que estalle. Y en el caso de los créditos hipotecarios, está claro que los últimos hechos van a retrasar el acceso al financiamiento para muchos potenciales compradores de clase media, aunque igualmente no es un público que se perdió, ya que desde hace varios años este segmento de la población no tiene acceso al crédito”, señaló Enrique Tolomei, director general de Salvago Argentina, la filial local de la desarrolladora española Salvago.

La firma acaba de cerrar un acuerdo de asociación para el mercado argentino es uno de los pocos mercados inmobiliarios del mundo que no están apalancados, con lo que no se corre el riesgo de una burbuja que estalle. Y en el caso de los créditos hipotecarios, está claro que los últimos hechos van a retrasar el acceso al financiamiento para muchos potenciales compradores de clase media, aunque igualmente no es un público que se perdió, ya que desde hace varios años este segmento de la población no tiene acceso al crédito", señaló a LA NACION Enrique Tolomei, director general de Salvago Argentina, la filial local de la desarrolladora española Salvago.

La firma acaba de cerrar un acuerdo de asociación para el mercado argentino con el grupo Eidico y juntos, entre otros proyectos, impulsan la construcción de tres torres para clase media en el barrio porteño de Caballito. "La idea es comenzar con este proyecto en 2008", manifiesta Tolomei.

A diferencia de otros países, como España o Estados Unidos, por caso, donde la suba de precios de los inmuebles se explica por la facilidad para acceder a un crédito hipotecario, en la Argentina la mayoría de las operaciones se realizan al contado, con dinero fresco, toda una novedad en el sector de los inmuebles.

Demanda local en alza

En la misma línea, el empresario argentino Carlos Molinari -que tiene en marcha distintos proyectos de inversión en la ciudad estadounidense de Miami- destaca las diferencias entre el mercado inmobiliario argentino y el norteamericano, este último afectado en desde hace varios meses por una crisis bursátil que dejó un interrogante sobre el mercado inmobiliario.

"La gran demanda local y externa que se produjo en las principales ciudades norteamericanas elevó el valor de las viviendas en alrededor 200 por ciento, aumento que no fue parejo con el de los salarios. En la medida en que el mercado argentino mantenga la razonabilidad de los valores va a continuar creciendo porque hay una demanda real insatisfecha", explicó Molinari, que acaba de ser designado presidente de la flamante oficina local de Developers & Builders Alliance (DBA), entidad que reúne a los principales desarrolladores inmobiliarios de los Estados Unidos, incluidos Donald Trump o Michael Dezer.

Más allá del impacto local de la crisis internacional, la lectura del futuro del sector que hacen los desarrolladores locales y extranjeros es que el mercado inmobiliario argentino repetirá el modelo de crecimiento que tuvieron otros países de la región.

"Algunos inversores, sobre todo de origen brasileño, ven una gran oportunidad en el sector residencial local. Su visión es que la Argentina debería seguir la evolución que tuvieron los mercados de viviendas en Brasil o México en los últimos cinco o siete años. En este periodo, los jugadores más importantes cambiaron, se profesionalizaron y accedieron a los mercados de capitales", explica Federico Weil, presidente de la desarrolladora local TGLT que se acaba de asociar con la empresa brasileña PDG Realty.

Ambas empresas proyectan una inversión de 100 millones de dólares en proyectos residenciales en la ciudad de Rosario y el norte del conurbano bonaerense.

El desarrollador inmobiliario argentino Issel Kiperszmid, por su parte, destaca que gran parte del renovado interés de los extranjeros -ya sea grandes desarrolladores como pequeños inversores- se explica por los precios atractivos en dólares que continúa ofreciendo la plaza local.

"A pesar de que la volatilidad de los mercados trajo una crisis de liquidez en el mundo, para los europeos el mercado inmobiliario argentino ganó atractivo, ya que en los últimos 90 días hubo una baja del 15% en euros de la propiedades locales, como producto de la devaluación internacional del dólar", explica el presidente de la desarrollador Dypsa.

Kiperszmid, que entre proyectos participa de la construcción del hotel Alvear en Puerto Madero, explica que el interés de los pequeños inversores europeos es acompañado por la llegada de empresas desarrolladores, principalmente españolas.

"El horizonte de crecimiento de las desarrolladoras inmobiliarias españolas es muy corto, con lo que, al contar con el financiamiento y los recursos técnicos, es casi inevitable un proceso de internacionalización. En este contexto, la Argentina es un mercado relativamente chico y en el que lo poco que llega de España alcanza para hacer mucho ruido", sostiene Kiperszmid.

Por Alfredo Sainz
De la Redacción de LA NACION

yuppi · Publicado: 29 May 2008 12:26 am

Recomiendan invertir en oficinas para cubrirse de la inflación

El precio del m2 seguirá creciendo por la falta de espacios disponibles. Se demandan 50.000 m2 al año y los nuevos proyectos recién estarán concluidos en 2010. Especialistas del mercado inmobiliario revelan cuáles son las zonas más buscadas y las que permiten ganarle a los aumentos de precios

La escasez de opciones en el mercado de oficinas fue uno de los disparadores de la cotización del metro cuadrado en este segmento de la construcción, que a pesar del techo que encuentran los desarrolladores en algunas propiedades, como consecuencia del aumento de costos, mantienen al segmento fuera del alcance de los vaivenes económicos

Las inversiones destinadas al sector residencial ganaron la confianza de los ahorristas en los últimos años, dejando sin soluciones a la demanda de cientos de empresas que necesitan un promedio de 3.000 m2 para sus instalaciones. Recién el año pasado se pusieron en marcha nuevos proyectos que estarán finalizados en los próximos 5 años y que contarán con un precio de venta o alquiler cada vez más alto.

“A mediano y largo plazo se vislumbra un futuro prometedor para la inversión en este tipo de proyectos ya que se espera que los precios se sostengan debido a la despreciable tasa de vacancia. Además, aparece como otro factor alentador la renta fija por locación, la cual duplica con creces la rentabilidad que se obtiene en ciudades de Europa como Madrid y Londres”, explica un informe de la consultora Deloitte.

Precios y zonas
Tanto los precios para la construcción como para el alquiler de oficinas se vienen incrementando desde 2002, a tal punto que hoy se encuentran en los niveles previos a la convertibilidad. Este incremento es aún más notable en algunas zonas de Capital Federal y en el corredor Norte del Gran Bueno Aires:

En el caso del m2 para alquiler, en oficinas AAA, el incremento promedio es de 300% (de u$s8 pasó a u$s32)
Para venta el incremento de costos llega a 93% (de u$s1.600 a u$s3.100).
En cuanto a las zonas preferidas, en la Ciudad de Buenos Aires la demanda más importante se concentra en Catalinas, Puerto Madero y Plaza Roma, donde se encuentran las oficinas de mayor categoría. El metro cuadrado se encuentra entre los u$s30 y u$s35, mientras que en Microcentro, también de gran importancia para las empresas, es de 23 dólares.

Los desarrolladores recomiendan esta zonas como las más rentables para invertir ya que ahi la demanda seguirá firme en los próximos años.

En la zona norte los precios son más bajos pero también la alta demanda está impulsando la suba. Según datos de LJ Ramos, este espacio se estructura sobre tres ejes paralelos a la costa del Río de la Plata, con una extensión de unos 8 kms, contando desde Gral. Paz hacia el norte:

La Autopista Panamericana, acceso Norte a la Ciudad de Buenos Aires
El eje Maipú-Santa Fe-Centenario, una avenida netamente urbana en su configuración y densidad de servicios y movimientos
La Av. del Libertador, vía de vinculación cuya traza conecta sectores de alta calidad urbana y elevado poder adquisitivo.
El esquema primario se completa con conectores transversales, entre los que se destacan la calle Paraná, en Martínez, y la Av. Dardo Rocha en San Isidro. El volumen de mercado es de 220.000 m2 de categoría “A”, cuyo valor es de u$s16 a u$s20 y de 75.900 m2 de “AAA”, con valores que llegan a u$s23 el metro cuadrado.

“Los alquileres de oficinas y locales han seguido la evolución de la economía y la demanda acompañó este crecimiento. Es por eso que se espera que, naturalmente, los precios se incrementen al ritmo de la actual coyuntura económica”, explican en Deloitte.

Por otro lado, advierten que “siguiendo el criterio que establece que al no haber suficiente oferta las búsquedas quedan insatisfechas y, justamente, necesitan que aparezcan nuevos espacios, las perspectivas a mediano plazo son favorables sobre todo para las zonas aledañas a la Capital Federal”, explicaron en la consultora.

Proyectos en marcha
En 2007 algunas desarrolladoras comenzaron a construir más opciones para el mercado de oficinas. De esta manera, para acompañar la demanda en la ciudad de Buenos Aires, se prevén construir 140.000 m2 en la zonas más cotizadas, cantidad que se duplica en la zona norte.

Hay que tener en cuenta que salvo en el caso de las corporaciones que requieren ampliar su espacio y construyen sus propios edificios, el segmento de oficinas es básicamente un negocio de renta o de desarrollo inmobiliario para vender a inversionistas. Así el crecimiento de la demanda impulsa el mercado y sube los precios. Pocas empresas construyen edificios propios y casi no hay terrenos que respondan a las características adecuadas para localizar una empresa de clase “A“ en la ciudad de Buenos Aires.

En el contexto coyuntural actual, quienes más sufren la carencia de la oferta son las grandes empresas que necesitan espacios a partir de los 3000 m² ya que se ven obligadas a distribuir al personal en varias plantas, lo que generalmente torna ineficiente su operación diaria.

Las nuevas opciones estarán disponibles entre 2010 y 2012, es eso los expertos coinciden en que hasta ese momento los precios seguirán su escalada porque por ejemplo en la ciudad, donde hay 600.000 m2 en oficinas, la ocupación es casi total.

A estos espacios hay que sumar que en la zona de la Plaza Roma se ofertó nuevamente al mercado el edificio República, por lo que registra una alta tasa de vacancia.

En lo que respecta a la situación de oficinas en Madero Este, funcionan 11 edificios de oficinas, abarcando un total de 168.400 m2. A esta superficie se le sumarán, en los próximos años, 226.000 m2 de oficinas proyectadas y en construcción.

Hacia el sur de la Capital Federal, en adición a las zonas ya consolidadas de Puerto Madero, Retiro y Catalinas, se agrega la subzona comprendida entre Moreno, la Av. Belgrano, la Av. Madero y Paseo Colón como posibilidad real para el desarrollo de proyectos corporativos.

En tal sentido, con el anuncio del Gobierno de la Ciudad del traslado hacia dicha zona y su deseo de potenciarla, la reconversión de los galpones y las fábricas aparece como una esperanza, siempre que los planes para contar con la infraestructura necesaria acompañen el desarrollo proyectado. Es necesario mejorar la accesibilidad, las luminarias públicas y los servicios.

Perspectivas de negocio
En la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) consideran que el retraso del sector se debe, entre otras cosas, a que la incidencia del valor de la tierra es cada vez mayor, llegando hasta el 50% de la inversión total. Este costo lo sufren todos los segmentos, también los residenciales, sin embargo en oficinas todavía hay margen para trasladar costos.

Por tratarse de oficinas, que son proyectos de mediano plazo, el tiempo dispensado entre la compra del terreno y el fin de obra puede insumir de 24 a 36 meses. Por eso la CAC se muestra optimista y afirma que "en los próximos 3 a 5 años la actividad de la construcción de oficinas debería desarrollarse en forma muy sólida".

En este sentido, tanto la construcción de nuevas obras en las zonas más demandas como la extensión hacia los espacios vecinos como consecuencia de la falta de terrenos, guiarán los próximos años del negocio.

Buenos Aires en contexto
La falta de disponiblidad y el crecimiento económico que vivió el país hasta el momento convirtieron a la Ciudad de Buenos Aires en una de las ciudades más caras para el alquiler de espacios de oficinas, siendo superada solamente por las ciudades de San Pablo y Río de Janeiro, en Brasil. Además, el precio promedio de alquiler de oficinas AAA que se paga en la ciudad porteña supera ampliamente al de la ciudad trasandina de Santiago de Chile y dobla al de la ciudad peruana de Lima.

La demanda de oficinas continúa siendo fuerte en los mercados más importantes, provocando que la tasa de vacancia se ubique en niveles más bajos a nivel histórico. Esta situación ha alentado a desarrolladores en la ciudad de México, Santiago, Caracas, Bogotá y Buenos Aires a invertir en la construcción de grandes volúmenes de espacios destinados a oficinas, que estarían disponibles en el mediano plazo. En otras ciudades se ha producido también el mismo fenómeno pero a un ritmo más moderado.

En cuanto a los alquileres, en otros países, luego de un período de crecimiento acelerado los precios se han estabilizado. Sin embargo, continúan siendo la excepción las ciudades de Caracas y Buenos Aires, con una oferta insuficiente que continúa presionando los precios hacia arriba.
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Goyo · Publicado: 18 Jul 2008 5:07 pm

En ciertos momentos los inmuebles han sido una buena inversión, pero es un error muy grave pensar que nunca pueden bajar. Mucha gente se ha arruinado por invertir sin controlar el riesgo y conun fuerte apalancamiento pensando que los inmuebles nunca bajan.
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yuppi · Publicado: 19 Jul 2008 9:01 pm

si señor!...es comun que la gente que los inmuebles no van a perder valor en el tiempo, y aveces se arman burbujas, que algun dia estallan...
ya lo estamos viendo en unos cuantos paises del mundo...

les pongo un articulo referido al tema:

La crisis inmobiliaria amenaza con convertirse en una auténtica pesadilla, no sólo para los promotores, sino también para aquellas personas que se han hipotecado en los últimos años para adquirir una vivienda. Y es que, el “sano reajuste”, tal y como lo califica el Gobierno, implicará una significativa depreciación de los inmuebles. Así, empiezan a surgir los primeros casos paradigmáticos: Una familia madrileña, cuya propiedad estaba valorada en 1 millón de euros en enero, vuelve a tasar su casa en abril y descubre que su precio objetivo baja más de un 50 por ciento tres meses después.

El estallido de la burbuja del ladrillo empieza a cobrarse sus primeras víctimas. No sólo entre los promotores e inmobiliarias, que han visto cómo sus grandes beneficios de años pasados se han esfumado en apenas meses, llevando a la quiebra a múltiples compañías del sector, sino también entre un creciente número de hipotecados.

Algunos optan por poner a la venta sus propiedades a un precio, incluso, inferior al valor de compra, con tal de deshacerse de la hipoteca, tal y como avanzó Libertad Digital. Las continuas subidas de los tipos de interés, junto al sustancial incremento del desempleo a lo largo de los últimos meses, pone en aprietos a las economías de un creciente número de familias. No obstante, la tasa de morosidad sube con rapidez, si bien, de momento, se sitúa en niveles muy bajos en comparación con periodos pasados.

Pero, más allá de las dificultades para afrontar los pagos, existe un riesgo añadido: La depreciación de los activos inmobiliarios. Es decir, el haber abonado por una propiedad más dinero del que cuesta hoy en día dicha vivienda o de lo que costará en un futuro próximo. Algunos informes estiman que la sobrevaloración de los pisos oscila entre un 20 y un 40 por ciento del precio pagado por el inmueble. De hecho, el precio real de los pisos ya ha bajado, según los datos del Gobierno.

Además, los inmuebles que salen a subasta pública aplican rebajas de hasta un 30 por ciento. Casi el doble que antes de la crisis. Algunos promotores, incluso, han decidido vender sus pisos a precio de coste, con descuentos de entre el 20 y el 40 por ciento, para desprenderse de su stock y gozar de cierta liquidez para afrontar sus abultadas deudas financieras.

Una rebaja inesperada

Al tiempo que la crisis se extiende surgen nuevos casos que, hasta hace apenas un año, eran impensables. Así, Ana María Carazo, residente en Madrid, compró hace siete meses una casa a las afueras de la ciudad mediante una hipoteca de 750.000 euros a 35 años. El pasado 17 de enero realizó una tasación para incluir una reforma en la propiedad que ascendió a 222.000 euros, según figura en la documentación, a la que ha tenido acceso LD. El resultado de la nueva valoración fue de 1.002.900 euros.

Poco después la propietaria solicita un nuevo préstamo para construir dentro de su parcela un segundo chalet, cuyo coste de obra asciende a 741.000 euros, según el informe realizado por el arquitecto. Como parte de la tramitación del citado crédito, la entidad ordena, como es lógico, una nueva tasación que concluye el pasado mes de abril.

“Cuál será nuestra sorpresa al observar que el informe de tasación estima un valor de 909.700 euros, cuando en enero, esa misma propiedad (incluyendo parcela, vivienda existente e importe de la segunda casa proyectada) debería ascender a 1,75 millones de euros”, afirma Carazo.

Es decir, apenas 71 días después de la primera tasación, el valor objetivo de su vivienda se reducía a 425.000 euros (casi un 52 por ciento menos), según figura en la última tasación. Ante esto, la entidad denegó el crédito.

Y eso que, en teoría, se trata de un inmueble que puede ser considerado de lujo, dado su elevado precio de compra. “Lo único que sacamos en claro de esta gestión fue una llamada del director gerente de la tasadora, en la cual nos dijo que las cosas estaban así, y que todavía iban a ponerse peor”, lamenta la propietaria. Lo peor del asunto, según señala Carazo a LD es que ha de afrontar una hipoteca de “750.000 euros a 35 años, por una propiedad que sólo siete meses después de su compra ya sólo vale 425.000”.
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