¿la crisis de los EE.UU. puede repetirse en la Argentina?

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El total del crédito hipotecario otorgado por el sistema financiero argentino representa menos del 2% del PBI, frente al 26% de EE.UU y el 65% por España. La construcción impulsó la mayor oferta local pero igual los precios no paran de subir . Sepa si el país se acerca a un escenario crítico

El rol de los bancos en los mercados inmobiliarios marca una de las grandes diferencias en el funcionamiento de los mismos. En los países más desarrollados y desde hace muchos años los bancos son los grandes actores protagónicos del mercado, ya que definen virtualmente todas las variables claves de la actividad. Desde las condiciones de financiación a los compradores hasta la estructura de fondeo de los desarrolladores, las entidades financieras opinan además sobre la viabilidad de un emprendimiento, las zonas más interesantes a desarrollar, la política de ventas, la modalidad de contratación de las obras, etc.

En nuestro medio, por el contrario, los bancos son los grandes ausentes del mercado. Luego de la crisis del año 2001 su participación en el negocio se redujo sustancialmente, lo cual alentó la desintermediación financiera, no obstante los esfuerzos realizados por volver a los primeros planos.

Para tener una idea cabal de la pérdida de importancia de esta línea de financiación, conviene recordar que previo a la crisis de ese año, el total de préstamos hipotecarios en nuestro país sumaba u$s16.000 millones y equivalía al 30% del total de las financiaciones al sector privado. Exactamente cinco años después, en diciembre de 2006, el volumen se reducía a sólo u$s3.348 millones y su participación no excedía el 13% de los préstamos a personas y empresas.

En contraste, según lo informa la Asociación Hipotecaria Española (AHE) el saldo total de hipotecas en ese país suma más de u$s900.000 millones, es decir que representan el 65% de su PBI.
Es más, ante la desconfianza del público en cuanto al destino de sus fondos, la constitución de fideicomisos destinados a la construcción fue una de las alternativas de inversión que se puso de moda. Cabe destacar que hasta fines del año pasado este instrumento financiero se convirtió en uno de las estrellas del mercado, a partir de su elevada rentabilidad. A diferencia de lo que sucede en otros países donde la gente deposita sus ahorros en las entidades que luego lo prestan, aquí el ahorro va a los ladrillos directamente.

En los mercados más desarrollados la presencia de los bancos le genera a los compradores mayor seguridad al momento de tomar su decisión. Algo similar ocurre en el caso de los proveedores, quienes no dudan de la solvencia de su cliente, a tal punto que es muy habitual en EEUU cerrar el precio de una obra sin acopio porque no es necesario. Alcanza con un contrato firmado por el cual la transacción haya quedado en firme.

Desde la perspectiva local, y tal vez aún afectados por la crisis que nos tocó vivir, surgen argumentos negativos respecto del rol de las entidades financieras. A veces, el hecho de ver que un proyecto necesite de apoyo bancario en vez de contar con recursos propios se percibe como una debilidad. Pero no debe olvidarse que durante muchos años la construcción creció por el accionar conjunto de las grandes de las empresas constructoras con las entidades bancarias.

Es obvio que la intervención de los bancos permite apalancar financieramente el desarrollo pero a costa de sumar un sobrecosto financiero. Pero, en sentido inverso, exige rígidas exigencias que a veces pueden llegar a ser negativas, como por ejemplo la pauta de preventa que requieren, que es naturalmente alta.

Los motivos que llevan a exigir esta pauta son varios, pero la idea del banco es asegurarse el éxito comercial del proyecto y al mismo tiempo calzar su aporte de capital con los saldos de precio de cada comprador cuando la obra se termina. Así, los flujos están vinculados y el riesgo se minimiza cuando se venden las unidades, de cuyo pago final el banco se cobrará su acreencia. Su participación podrá prolongarse en el tiempo a partir de la colocación de créditos hipotecarios destinados en esta nueva etapa a financiar a los compradores individuales.

El problema es que para los bancos el nivel de rentabilidad del proyecto no es determinante más allá de exigir que sea positivo. En el fondo, a lo que apuntan es que los flujos del mismo le permitan repagar el suyo. Es por ello que los lleva a exigir un nivel de preventa que a veces es exagerado. Esta situación se observa particularmente en EEUU.

El mercado de hipotecas
En nuestro país el mercado inmobiliario sufre desde hace años una enorme carencia en cuanto la financiación a largo plazo vía préstamos hipotecarios. Hoy el stock de hipotecas no llega al 2% del PBI, cuando en la década del ’40 el era del 40 por ciento, lo que nos demuestra que la cifra de hoy es mínima. Si nos comparamos con otros países del mundo, ello es 16 veces menos que en Estados Unidos y 40 veces menos que en España. En el mundo podemos ver que de cada 10 operaciones para compra de vivienda familiar, 9 son con hipotecas. En la Argentina es a la inversa.

La Argentina cuenta con una de las tasas de interés real para hipotecas más baja de Latinoamérica (para menos de diez años la tasa nominal en pesos es en promedio del 11%, en tanto que para más de 10 años se reduce al 10,33%), el sistema financiero argentino ofrece tasas en pesos, fijas o variables, plazos de hasta 20 años, porcentajes de financiación de hasta el 80 por ciento del valor de la propiedad y los trámites son ágiles: en 24 horas se obtiene una resolución de la solicitud. Pero el negocio no avanza.

Varios son los motivos que llevaron a esta situación y son ampliamente conocidos. A partir del restablecimiento de la situación del sistema financiero el principal escollo para su desarrollo es el abismo generado entre salarios en pesos y las valuaciones de las propiedades en dólares, que dan por tierra las algunas de las propuestas lanzadas en los últimos tiempos. En tal sentido, si se toma el aumento de los salarios, según lo publicado por INDEC, entre el 2001 y la actualidad, este es del orden del 110%, en tanto que el metro cuadrado promedio en pesos prácticamente triplicó dicha variación.

Obviamente que cuando se consideran mercados como el de España o de EEUU surgen enormes diferencias.

En el primero, las hipotecas son mayoritariamente a tasa variable mientras que en Estados Unidos son a tasa fija, al menos para los primeros 5 años. Esto genera una tremenda diferencia al momento de evaluar el impacto del incremento de tasas de interés sobre el mercado en su conjunto que actualmente se está viviendo en todas partes. Precisamente, la suba de las tasas de interés es el factor que está frenando a nivel global el negocio inmobiliario luego de una década de tasas muy bajas, con altos niveles de actividad y fuerte propensión de la gente a adquirir propiedades y a endeudarse a largo plazo.

En el caso de España, más de seis millones de hipotecas, que suman hasta el 70% del crédito hipotecario vigente, son más caras actualmente que cuando se firmaron. Concretamente, la escalada de las tasas de interés hipotecarias ha encarecido los préstamos contratados, refinanciados o de reposición entre 2003 y 2006. En promedio, el reajuste de los créditos sufrirá variaciones anuales medias positivas que pueden superar los 1.700 euros. En la actualidad la tasa de interés para este tipo de operaciones es del 4,8%, y presenta una tendencia creciente, ya que durante el período 2003 – 2004 se ubicaba en el 3,18%.

Cabe señalar que el valor medio de una hipoteca para vivienda en la península ibérica supera los 148 mil euros, y tiene un plazo promedio de 28 años.

Como se ve, en España el aumento de la tasa de interés impacta sobre el bolsillo de todos los deudores hipotecarios, que actualmente son multitud, mientras que en EEUU el fenómeno sólo impacta en quienes se han endeudando en los últimos tiempos, que son la minoría.

La tasa de interés vigente en los Estados Unidos para hipotecas a 30 años es hoy del 6,14%, en tanto que a 15 años se ubica en el 5,79%. En este mercado, según lo informa la Reserva Federal, el monto del hipotecas suma u$s3,4 billones.

Cabe recordar que en nuestro medio la falta de financiación bancaria para la ejecución de la obra es sustituida por la preventa y en ambos casos se trata de apalancamiento por cuanto un boleto firmado con un inversor también es un pasivo para el desarrollador, aunque no tenga una hipoteca en garantía. Desde ya que es interesante destacar el riesgo que supone prevender de más, y que es similar en los tres países. Cuando hay inflación como en Argentina o el mercado enfrenta precios a la baja como en el primer mundo, una venta rápida puede constituirse en un gran error estratégico.

Esta situación es así en Argentina porque puede implicar haber vendido barato, eventualmente por debajo del costo, y en los países desarrollados porque se le quita al desarrollador la posibilidad de capitalizar una oportunidad en caso que el mercado cambie su tendencia. En ese escenario la rentabilidad se la llevaría el comprador que efectuó la preventa y no el desarrollador inmobiliario.

El inicio de una nueva etapa
A diferencia del mercado local, que en los últimos tiempos parece comenzar a despertar de su largo letargo, los mercados inmobiliarios de España, de EEUU presentan síntomas de cierta fatiga.

En el caso de Estados Unidos, el número de viviendas sobre las que los bancos han tenido que ejecutar la hipoteca por deudas impagas se duplicó en el primer trimestre en Estados Unidos frente a los datos de un año. El principal problema es el estancamiento del precio de la vivienda, que dificulta la refinanciación de los créditos hipotecarios. En algunas zonas de California, el ascenso es del 172%. Esta situación afecta a casi 169 mil propietarios de viviendas de Estados Unidos, frente a los 84 mil afectados en igual período del año anterior, según el comunicado de Foreclosures.com.

Las peores zonas de Estados Unidos por este problema son Riverside Country (California) con un alza del 172%, Clark County (Nevada y que incluye Las Vegas), con un 143%, Los Angeles (California), con un 92% y Miami- Dade (Florida), con un 90%.

El mercado español sigue muy de cerca esta coyuntura y en un gesto de precaución, el director general del Banco de España, José Luis Malo de Molina, afirmó recientemente que: “No hay riesgo de que la crisis hipotecaria desencadenada en Estados Unidos contamine el mercado español, ya que las circunstancias de los mercados inmobiliarios locales son independientes unas de otras" y "no hay que extrapolar lo que está pasando en el mercado inmobiliario en Estados Unidos a lo que pueda pasar en España”.

Al contrario, para el Banco de España, la paulatina desaceleración de los precios de la vivienda en España y de la demanda, contribuirá a una absorción "gradual" y "suave" de la sobrevaloración acumulada "al calor del boom" de los últimos años. La "incipiente" desaceleración de demanda, precios, actividad e hipotecas garantizan, según Malo de Molina, "una normalización gradual del sector, hacia tasas más moderadas y sostenibles, sin que se generen perturbaciones ni en la economía española ni en el sector financiero".

Por su parte, el vicepresidente del Santander, Matías Rodríguez Inciarte, opinó que la crisis norteamericana constituye un fenómeno contenido, limitado a un cierto tipo de financiación en EEUU (la que tiene que ver con los intermediarios). "No creo que estemos en esa situación", opinó el directivo del Santander, que tiene presencia en EEUU. Para Malo de Molina, "EEUU está en una fase cíclica muy diferente a la de España". Allí los precios de la vivienda caen el 3%, mientras que en España crecen.

Por lo expuesto, la situación en nuestro país también es diferente a la los mercados más sofisticados, ya que en el orden local la mora del segmento inmobiliario es mínima, en parte como consecuencia de la decantación natural del mismo y de la reciente incorporación de nuevos préstamos, en tanto que los precios parecen haber encontrado un punto de estabilización.

Rubén Ramallo
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