Alquileres: se reduce la rentabilidad del negocio

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Ahora rinde poco más del 3% anual. El margen se ha reducido porque rentar un departamento no han subido tanto como el precio de los inmuebles.

A pesar de que los inquilinos se quejan cada vez más de que los propietarios suben exageradamente los precios de los alquileres cada vez que vence el contrato que los une, un estudio privado acaba de demostrar que la rentabilidad que generan los inmuebles que se alquilan se está reduciendo por primera vez en los últimos cinco años.
De acuerdo con un trabajo difundido por el sitio especializado ReporteInmobiliario.com, el negocio de alquilar un departamento aporta una Tasa Interna de Retorno Anual del 3,37 %. “Esta renta neta se ha planchado durante el último año, bajando por primera vez luego de la recuperación que venía teniendo desde 2002”, señala el informe.

El trabajo analiza la rentabilidad que produce el alquiler de una unidad de 2 dormitorios más dependencias ubicada en 9º piso al contrafrente, sobre la calle Agüero, a metros de Avenida Las Heras, en Barrio Norte, Ciudad de Bs As. Es un análisis que se viene haciendo, sobre el mismo inmueble, desde 2001.

El departamento es de 85 m2. y se alquila en $ 2300, bajo la metodología “paquete”: $ 1800 de alquiler + $ 500 de expensas (para este caso el propietario asume el riesgo de aumento de expensas). Como valor de mercado se estimó el de $ 407.880, ó u$s132.000, con un precio por m2 de U$S 1.553.

“Lo que ocurrió (para explicar la caída de la rentabilidad) es que los valores de mercado de este tipo de propiedades crecieron más que los precios de los alquileres”, señala el trabajo.

La explicación es simple: como los departamentos son comprados con fines de inversión, se pueden avalar mayores aumentos, mientras que los alquileres son abonados por asalariados que no pueden convalidar incrementos significativos en los alquileres, ya que su limitación es básicamente el ingreso (sumado al aumento del resto de los bienes de consumo).

Semanas atrás, la Unión Argentina de Inquilinos (UAI) protestó porque en lo que va del año los precios de los alquileres cuadruplicaron la media inflacionaria, y reclamaron el control estatal sobre la renta inmobiliaria.

"Los propietarios no alquilan hasta que encuentran alguien que pague lo que piden. Son muchos los contratos que se rompen porque la gente no puede pagar los aumentos", se quejó Radames Marini, presidente de la UAI.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo, su titular, señaló que el desfasaje se debe a que existen fallas en los indicadores: "Sabemos positivamente que la inflación general fue mayor a la que arroja el INDEC, que llegamos casi al 10 por ciento y entonces estamos equilibrados con los valores de alquileres".

Para poner más en foco el problema, y si lo que se toma en cuenta para medir la rentabilidad del inmueble es la renta bruta (ecuación simple en la que no se toman en consideración muchos egresos en los que incurre el inversor a lo largo del tiempo para hacer viable el negocio), el promedio para el periodo 1980-2001 se ubicaba en 9,36% anual, mientras que para el periodo 2002-2007 registra una fuerte caída, para ubicarse en un 4,8% anual.

“Pero además, se nota una clara inflexión negativa durante el último año, con respecto al 2006”, subraya ReporteInmobiliario.com.

La Cámara Inmobiliaria Argentina desmiente que la suba de los alquileres duplique el nivel de inflación, tal como señala el INDEC, y asegura que los mismos marchan al ritmo de los incrementos salariales. Desde la Unión Argentina de Inquilinos (UAI), denuncian que los precios ya cuadruplicaron a la inflación.

"Hay que controlar la renta inmobiliaria, si se controla la renta de las tarjetas de crédito y los bancos. Por qué no se va a controlar la renta inmobiliaria que es abusiva y se aplica en condiciones en que la gente no puede resistir. Esta circunstancia es de una gravedad tal y de un efecto social tan fuerte que el estado tiene que tener alguna presencia”, señaló Mariani.