Propiedades vs. salarios

yuppi · Publicado: 17 Feb 2011 9:01 am **Título del mensaje**: Propiedades vs. salarios

Propiedades vs. salarios: la triste realidad de cómo la clase media le tuvo que decir "adiós" a los ladrillos

Durante 20 años la evolución del precio del metro cuadrado y la del sueldo promedio fue una especie de matrimonio. Iban tan de la mano que si uno subía lo hacía el otro. Y viceversa. Hasta que un día llegó el “divorcio”. Radiografía del por qué ahora los argentinos se olvidaron de los hipotecarios

Horacio tiene 34 años. Marcela 31. Ambos cuentan con un trabajo estable y, desde hace ya un tiempo, vienen haciendo cuentas para ver si les "da el cuero" para embarcarse en un préstamo hipotecario.

Ya están cansados de pagar la cuota de un alquiler. Más allá de que no los entusiasma demasiado hacerle mejoras a su actual vivienda, el costo de la renta que deben afrontar viene creciendo a razón de un 20% anual.

Con la intención de concretar su anhelo comenzaron a recorrer inmobiliarias y bancos. Quieren saber, a ciencia cierta, las posibilidades que hay para financiar, aunque sea en parte, el valor de una unidad.

Sin embargo, la ilusión que ambos tenían de dar ese paso tan trascendental comenzó a "ser cascoteada" por la realidad que exhibe el mercado hoy en día.

Y entre los primeros "piedrazos" que recibieron pudieron distinguir:

•El de un fuerte aumento en el precio de las propiedades a lo largo de este último tiempo.
•La marcada distorsión y la brecha cada vez más pronunciada entre el valor del metro cuadrado y la evolución del salario.
•El de las duras condiciones (cuota-ingreso) que imponen los bancos para acceder a un crédito hipotecario.
Cuesta creer que en la Argentina de hoy -transformada en la nueva "Disneylandia" del consumo- el hecho de poder mudarse a una vivienda más amplia, o ir en busca del primer techo propio, se presente como algo tan lejano para buena parte de la clase media.

Mas aún, cuando las cuotas que ofrecen varios bancos son a tasa fija. Es decir, que cuentan con el atractivo de que las mismas se vayan licuando en el tiempo en relación a los salarios, que escalan a tasas de dos dígitos, de la mano de la inflación.

Del matrimonio al divorcio
¿Por qué se produce esta grieta tan marcada, que mantiene alejado al ladrillo del bolsillo de la clase media?

Sucede que, a partir de enero de 2002, se dio un punto de quiebre en la relación entre "el precio de las viviendas" vs. "el salario promedio", ambos medidos en dólares.

El siguiente cuadro es más que elocuente al respecto. Y muestra a las claras cómo ambas variables se han ido alejando a lo largo de estos últimos años:

En efecto, si se toma en cuenta el salario promedio y el costo del metro cuadrado (para una unidad estándar en la Ciudad de Buenos Aires), los dos expresados en dólares, se observa que ambos fueron una especie de "matrimonio" que -durante 20 años- se movieron casi de la mano, desde principios de la década del 80 hasta el año 2001.

Durante esas dos décadas el valor de 1 metro cuadrado, en un barrio medio, fue muy similar al de 1 salario mensual tipo.

Sin embargo, esa relación, que había logrado convivir de manera armoniosa durante tanto tiempo, terminó en un complicado "divorcio", que tuvo lugar en 2002.

En efecto, a partir de aquél entonces comenzó a gestarse una brecha creciente, que alcanzó su máxima expresión en 2009.

Tal es así que el gap entre ambos se amplió hasta casi unos 600 dólares.

Vale decir que, en la actualidad, para comprar 1 metro cuadrado -de las mismas características del anterior- se requiere de casi 1,5 sueldos.

En buen romance, si se toma como ejemplo una vivienda de unos 70 metros, ahora se necesitan casi unos 100 ingresos cuando, históricamente, con 70 eran suficientes para hacerse del bien.

Una grieta que las subas de salarios no pueden tapar
De acuerdo a una investigación elaborada por la Universidad de la Empresa (UADE) en el último año los salarios promedio crecieron un 8% por encima del valor medio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires.

Sin embargo, desde una perspectiva histórica esta mejora aún resulta muy modesta.

"En 2001, con un salario promedio se podía adquirir poco más de 1 metro cuadrado de un departamento en la zona norte de la ciudad. En julio de 2005, ese porcentaje cayó al 50% y, según la última medición de octubre de 2010, descendió al 44 por ciento", remarca el documento.

¿Cómo se gestó esa brecha?
Con el desplome de la convertibilidad y la devaluación, los sueldos se deterioraron, pues cayeron a su tercera parte, medidos en dólares. Los inmuebles también bajaron, pero menos.

Así las cosas, y pese a las constantes subas en las remuneraciones, el salario medio formal está hoy en los mismos niveles de 2001 -unos u$s 1.000 mensuales-.

Sin embargo, un departamento medio, de 70 metros, cuesta casi un 60% más, al haber pasado de u$s65.000 a unos u$s102.000.

"El mayor esfuerzo que se requiere para comprar hoy una vivienda es porque la evolución del ingreso no alcanza para compensar los aumentos en el valor de la propiedad", señala un informe de Reporte ABC inmobiliario.

¿Por qué subió tanto el ladrillo?
Los analistas del sector inmobiliario destacan que la fuerte suba en los precios de los inmuebles es atribuible a diferentes factores, entre ellos a:

•La depreciación del dólar.
•Las bajas tasas de interés, un fenómeno que también es internacional.
•Los escasos rendimientos de los plazos fijos.
•La falta de alternativas de inversión con la que se encuentra buena parte de la sociedad que no participa de la fiesta de los bonos y acciones.
Todo esto llevó a que la demanda se viera incrementada por la presencia de nuevos jugadores, en particular por grandes inversionistas, que decidieron volcar su dinero al ladrillo como resguardo del capital.

Un dato que ilustra la situación actual es que una gran mayoría de quienes concretan nuevas compras lo hacen como una forma de protección de su patrimonio. En tanto, aquellos que logran acceder a la vivienda propia están en franca minoría.

"La inversión es el factor que mejor explica el crecimiento de las ventas de propiedades", afirma José A. López, operador del negocio inmobiliario.

"El mercado apuesta a que, ante la falta de opciones que conjuguen seguridad y una rentabilidad razonable, la revalorización de las unidades continúe en aumento", agrega López.

En la misma línea, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, sostiene "que las viviendas que más se construyen son unidades chicas que, en una gran mayoría, son volcadas al mercado de alquiler".

Tal es así que, tal como diera cuenta iProfesional.com, algunos barrios registran una suba de hasta un 50% en la oferta de unidades para la renta.

Este hecho explica por qué el aumento en las ventas de inmuebles, que se diera en 2010, no se tradujo en una mayor proporción de argentinos que ahora puedan festejar el haber cumplido el sueño de haber mejorado las condiciones habitacionales.

En definitiva, esta profunda grieta entre precios de propiedades y salarios, no hace más que dejar en evidencia los serios inconvenientes que arrastra el país desde hace tiempo: la imposibilidad de la clase media de poder renovar su unidad o bien de acceder al techo propio.

"En Argentina, el déficit habitacional es un problema estructural que afecta a más del 20% de los hogares argentinos", destaca Federico Bragagnolo, analista de la consultora Econviews.

"Según datos oficiales dicha deficiencia asciende a 2,2 millones de viviendas. Si bien es un problema extendido a lo largo del país, tiene particular gravedad en el área metropolitana de Buenos Aires donde viven 14 millones de habitantes: en un 1% del territorio nacional se aglutina el 35% de la población", destaca.

El derrumbe de los hipotecarios, reflejo del ladrillo lejano
Si hay un indicador que muestra a las claras la lejanía que existe entre buena parte de la sociedad y sus posibilidades de acceso a una nueva unidad es, sin dudas, la evolución registrada en los créditos para la vivienda.

Tal como diera cuenta iProfesional.com, el mercado de hipotecas muestra en la actualidad un derrumbe histórico, que lo acerca a registros similares a los de la década de los ‘80.

En este sentido, una profunda investigación realizada por Andrés Méndez, director de la consultora AMF, da cuenta de que los créditos para la vivienda no sólo que no crecen sino que, además, tienen una tendencia descendente, habiéndose encaminado hacia un registro del 5%, que fue el nivel que caracterizara a la economía argentina inflacionaria de hace más de 20 años.

La razón de este declive se da, en forma paralela a un endurecimiento en las condiciones de otorgamiento por parte de los bancos que, a su vez, se encuentran imposibilitados de prestar más barato por toparse con una inflación como la que ostenta el país hoy en día.

En tal sentido, un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, realizado en el ultimo trimestre de 2010, daba cuenta de que para financiar a 20 años la compra del 80% de una unidad de 60 metros en Capital (a u$s1.450 el m2) el ingreso mínimo a cumplimentar era de unos $12.000.

De modo tal que, si se considera el salario promedio del país -en torno a los $4.000- la posibilidad de apalancar la adquisición con un crédito hipotecario queda fuera del alcance de la gran mayoría.

Y tal limitación no solamente se da en Capital Federal, sino también en buena parte de las provincias, tal como lo muestra el siguiente cuadro elaborado por Reporte:

El relevamiento permite apreciar la situación particular de cada provincia y cuál es el ingreso mínimo requerido en cada una de ellas (ver columna naranja). Como puede observarse, el piso mínimo en ningún caso baja de los 8.500 pesos.

"El acceso al financiamiento de la vivienda se enfrenta con diferentes obstáculos, entre los que se destacan lo difícil que resulta obtener una financiación adecuada, la creciente brecha entre ese dinero y el precio de las viviendas", apunta Milagros Gismondi, economista Jefe de Orlando Ferreres.

"El resultado, por supuesto, es que las unidades que se pueden comprar son cada vez más chicas", sostiene la analista.

Efecto tasa de interés
Propiedades que subieron más que los salarios en dólares. Préstamos hipotecarios que excluyen a una gran mayoría de la clase media. Dos causales que explican el por qué de esta grieta que aleja a buena parte de la sociedad del ladrillo propio.

Como si esto fuese poco se suma un tercer factor.

En efecto, en forma paralela a los aumentos de sueldos, se produjo una lenta pero persistente suba en las tasas de interés. La evolución es más que elocuente:

•La tasa nominal anual (TNA) pasó del 9% (año 2001) a casi el 16% (actual), según surge de los datos del Banco Central.
•Esta suba, asociada al incremento de precios que se dio en el mercado inmobiliario, dio lugar a que la cuota para adquirir un metro cuadrado prácticamente se haya duplicado en dólares en los últimos cinco años: pasó de u$s13 (año 2005) a u$s26 (hoy).
¿Cómo se ve reflejada esta suba de tasas? En la práctica, tiene su correlato en la abrupta caída del porcentaje de escrituras que incluyen los préstamos hipotecarios.

Esto, junto a las razones detalladas anteriormente, contribuyen a que -en la actualidad- la proporción de operaciones de compraventa de inmuebles apalancadas con préstamos sea la más baja de las últimas décadas.

¿Cambiará el panorama en los próximos meses? El consenso de los analistas es que difícilmente ocurra.

Lo único que puede abrir las puertas para que buena parte de la clase media pueda acceder a mejorar las condiciones habitacionales, o acceder a un techo propio, es que el Gobierno avance en la implementación de créditos a tasas subsidiadas.

Se han presentado varias propuestas al respecto. Pero ninguna de ellas ha llegado a concretarse.

Mientras ello no ocurra o hasta que el país no baje la inflación como para que los bancos puedan prestar más barato, los argentinos seguirán subidos al tren del consumo, comprando desde electrodomésticos hasta 0km.

Pero se mantendrán alejados de un ladrillo que cada vez les es más esquivo
_________________
Nuevo portal y nuevo dominio www.bahiastreet.com.ar